5 % Rendite. Aber welche?
Warum eine einzige Kennzahl bei Immobilien nie die ganze Wahrheit zeigt — und wie du in sechs Schritten zur echten Zahl kommst.
Rendite berechnen — das Wichtigste in 5 Punkten
- ✓Bruttorendite (Miete/Kaufpreis) ist der Verkäufer-Blick — sie ignoriert Nebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung komplett.
- ✓Nettorendite liegt meist 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite, sobald Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten eingerechnet werden.
- ✓Die Eigenkapitalrendite ist die entscheidende Zahl für Käufer mit Finanzierung — dank Leverage-Effekt oft deutlich höher als die Nettorendite.
- ✓Cashflow entscheidet, ob die Immobilie sich selbst trägt oder monatlich Geld kostet — Faustregel: Bruttorendite über 4,5 % bei max. 2 % Tilgung ist meist neutral bis positiv.
- ✓Der Total Return (Cashflow + Tilgung + Wertsteigerung) liegt bei guten Kapitalanlage-Immobilien in der Region Karlsruhe/Mannheim/Heidelberg typischerweise bei 8–15 % p.a. auf das Eigenkapital.
Eine Wohnung, sechs Schichten — so entsteht die echte Rendite.
Diese Wohnung begleitet dich durch die ganze Seite. Jede Sektion schält eine weitere Kostenebene ab, bis am Ende die Zahl steht, die wirklich zählt.
3-Zimmer-Eigentumswohnung, Karlsruhe-Durlach
Vom Verkäufer-Blick zur ehrlichen Zahl.
Bruttorendite — der Verkäufer-Blick
Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 12.000 € ÷ 280.000 € = 4,3 %
Das ist die Zahl, die im Exposé steht. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung vollständig — deshalb ist sie nie die ganze Wahrheit.
Nettorendite — die ehrliche Zahl
Formel: (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
- Grunderwerbsteuer, Notar & Makler+10 % (28.000 €)
- Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis−2.400 €/Jahr
Nettomieteinnahmen 9.600 € ÷ Gesamtinvestment 308.000 € = 3,1 %. Die Nettorendite liegt typischerweise 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Verändere Kaufpreis, Miete und Finanzierung — sieh, wie sich die Rendite schält.
Alle vier Kennzahlen bauen live aufeinander auf: Brutto, Netto, Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Vereinfachtes Erklär-Modell mit Richtwerten (Nebenkosten 10 %, laufende Kosten 20 % der Miete, Zins 3,8 %). Für dein konkretes Objekt nutze den vollständigen Renditerechner.
Die Bruttorendite verkauft die Wohnung. Die Eigenkapitalrendite entscheidet, ob sie sich lohnt.
Der Leverage-Effekt — dein größter Hebel.
Ist die Objektrendite höher als der Darlehenszins, steigt deine Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital.
Volles Eigenkapital eingesetzt (308.000 €). Die Rendite entspricht exakt der Nettorendite — kein Hebel.
Nur 68.000 € Eigenkapital nötig. Zins, Tilgung und Steuereffekt verrechnet — die Rendite auf das eingesetzte Kapital springt deutlich nach oben.
Rechenweg: Nettomieteinnahmen 9.600 € − Zins & Tilgung (240.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung) −13.200 € = −3.600 € Cashflow vor Steuer. Plus Steuerersparnis (AfA + Zinsen) +4.800 € = +1.200 € Netto-Cashflow. Plus Tilgungsanteil 4.800 € (Vermögensaufbau). Summe (1.200 € + 4.800 €) ÷ 68.000 € Eigenkapital = 8,8 %.
Steuereffekte im Detail: Steuern sparen als Gutverdiener →
Trägt sich die Immobilie selbst?
Der Cashflow ist König. Er zeigt, ob die Wohnung monatlich Geld bringt oder kostet.
Positiver Cashflow
Mieteinnahmen übersteigen alle Kosten inklusive Finanzierung. Die Immobilie verdient Geld vom ersten Tag — ideal, aber bei hohen Kaufpreisen zunehmend selten.
Neutraler Cashflow
Einnahmen und Kosten gleichen sich in etwa aus. Häufigster Fall bei solide finanzierten Objekten in der Region.
Zuschussgeschäft
Du zahlst monatlich 100–300 € zu. Kann durch Wertsteigerung und Steuereffekte dennoch sinnvoll sein — sollte diesen Rahmen aber nicht dauerhaft übersteigen.
Eigenes Objekt durchrechnen: Cashflow-Rechner →
Total Return — das Gesamtbild.
Drei Bausteine ergeben zusammen die wahre Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie.
Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg im Vergleich.
Erfahrungswerte aus der Metropolregion Rhein-Neckar — Marktbeobachtung, keine garantierten Werte.
EK-Rendite jeweils bei rund 80 % Finanzierung. Quelle: WBD-Marktbeobachtung, Stand 2026.
Sechs Denkfehler, die die Rendite schönrechnen.
„5 % Rendite" heißt nicht viel
Makler nennen fast immer die Bruttorendite. Sie sagt nichts über Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung oder Finanzierung — und damit wenig über das, was am Ende wirklich bei dir ankommt.
Nebenkosten werden unterschätzt
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich in Baden-Württemberg schnell auf rund 10 % des Kaufpreises — und schmälern die Rendite, bevor die erste Miete überhaupt fließt.
Laufende Kosten fehlen in vielen Exposés
Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis werden in Verkaufsunterlagen gerne klein gerechnet oder ganz weggelassen — dabei verändern sie das Bild erheblich.
Finanzierung wird oft ausgeblendet
Wer mit Fremdkapital kauft, muss die Eigenkapitalrendite kennen, nicht nur die Objektrendite. Ohne diese Zahl fehlt der wichtigste Baustein der Entscheidung.
Cashflow bleibt eine Blackbox
Ob eine Wohnung sich selbst trägt oder monatlich Geld kostet, wird selten klar vorgerechnet — dabei ist genau das die Frage, die über die Tragfähigkeit entscheidet.
Keine Zeit für eigene Berechnungen
Zwischen Beruf und Alltag bleibt kaum Zeit, jede Kennzahl selbst durchzurechnen. Genau deshalb verlassen sich viele auf die erstbeste Zahl im Exposé.
Rendite berechnen — kurz beantwortet.
Was ist eine gute Rendite bei einer Kapitalanlage-Immobilie?
Als Bruttorendite gelten in der Metropolregion Rhein-Neckar 4–5,5 % als solide. Wichtiger ist aber die Eigenkapitalrendite: 7–14 % p.a. (inklusive Tilgung) gelten als attraktiv für eine fremdfinanzierte Wohnimmobilie.
Wie berechne ich die Bruttorendite einer Immobilie?
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 12.000 € geteilt durch 280.000 € ergibt 4,3 %.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten. Die Nettorendite bezieht Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sowie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis ein und liegt entsprechend niedriger.
Wie wirkt sich die Finanzierung auf die Rendite aus?
Über den Leverage-Effekt: Ist die Objektrendite höher als der Darlehenszins, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Bei 80 % Finanzierung kann aus 3,1 % Nettorendite rechnerisch eine Eigenkapitalrendite von 8–9 % werden.
Was bedeutet negativer Cashflow bei einer Kapitalanlage-Immobilie?
Die laufenden Kosten inklusive Finanzierung übersteigen die Mieteinnahmen, der Eigentümer zahlt monatlich zu. Kann bei starker Wertsteigerung und Steuereffekten dennoch sinnvoll sein, sollte aber 200–300 € pro Monat nicht dauerhaft übersteigen.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?
Jährlicher Überschuss (Cashflow plus Steuereffekt) zuzüglich Tilgungsanteil, geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, mal 100.
Welche Rendite ist in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg realistisch?
Bruttorenditen liegen erfahrungsgemäß zwischen 3,5 % (Heidelberg) und 5,5 % (Mannheim), Eigenkapitalrenditen bei 80 % Finanzierung entsprechend zwischen 6 % und 14 %.
Was ist der Total Return einer Immobilie?
Die Summe aus laufendem Cashflow, Tilgungsaufbau (Vermögensaufbau durch den Mieter) und Wertsteigerung — meist der aussagekräftigste Wert für den langfristigen Vermögenseffekt.
Kann ich die Rendite meiner eigenen Immobilie hier direkt durchrechnen?
Der Renditeschichten-Explorer auf dieser Seite zeigt die Mechanik anhand von Richtwerten. Für eine detaillierte Berechnung mit deinem konkreten Objekt nutze den vollständigen Renditerechner oder vereinbare ein Erstgespräch.
Fundierte Zahlen statt Verkaufsrhetorik.
Rendite konkret berechnen lassen.
Im Erstgespräch rechnen wir dir anhand realer Objekte vor, welche Rendite du bei deinem Budget realistisch erwarten kannst — ohne Schönrechnerei.
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