Rendite berechnen: Brutto, Netto, Cashflow — was wirklich zählt

„5 % Rendite“ — klingt nach einem guten Deal. Aber ist es Brutto oder Netto? Vor oder nach Finanzierung? Mit oder ohne Steuereffekt? Die Renditeberechnung bei Immobilien ist komplexer als bei Aktien oder ETFs. Dieser Guide zeigt, welche Kennzahlen wirklich zählen.

1. Bruttorendite — der erste Blick

Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: 12.000 € Jahresnettokaltmiete ÷ 280.000 € Kaufpreis = 4,3 % Bruttorendite

Die Bruttorendite ist ein schneller Vergleichswert, sagt aber wenig über die tatsächliche Rentabilität. Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung werden komplett ignoriert.

2. Nettorendite — die ehrliche Zahl

Formel: (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefahige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Beispiel:

• Jahresnettokaltmiete: 12.000 €
• Nicht umlagefahige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko): −2.400 €
• Nettomieteinnahmen: 9.600 €
• Kaufpreis + Nebenkosten (10 %): 308.000 €
• Nettorendite: 9.600 ÷ 308.000 = 3,1 %

Die Nettorendite liegt typischerweise 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Achte darauf, alle Kosten einzurechnen: Hausverwaltung (20–30 €/Einheit/Monat), Instandhaltungsrücklage (0,50–1,50 €/m²/Monat), Mietausfallrisiko (2–4 %).

3. Eigenkapitalrendite — der Hebel

Formel: Jährlicher Überschuss ÷ Eingesetztes Eigenkapital × 100

Beispiel mit Finanzierung:

• Nettomieteinnahmen: 9.600 €
• Zins + Tilgung (240.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung): −13.200 €
• Cashflow vor Steuer: −3.600 €
• Steuerersparnis (AfA + Zinsen): +4.800 €
• Netto-Cashflow nach Steuer: +1.200 €
• + Tilgung (Vermögensaufbau): 4.800 €
• Gesamtrendite auf EK: (1.200 + 4.800) ÷ 68.000 = 8,8 %

Die Eigenkapitalrendite zeigt den wahren Hebel der Fremdfinanzierung: Obwohl die Nettorendite „nur“ 3,1 % beträgt, erzielt das eingesetzte Eigenkapital 8,8 % — ohne Wertsteigerung!

4. Cashflow-Analyse

Der Cashflow ist König. Er zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt oder monatlich Geld kostet:

Positiver Cashflow: Mieteinnahmen > alle Kosten inkl. Finanzierung. Die Immobilie verdient Geld vom ersten Tag. Ideal, aber bei hohen Kaufpreisen und niedrigen Renditen zunehmend schwieriger.

Negativer Cashflow (Zuschussgeschäft): Du zahlst monatlich 100–300 € zu. Kann sinnvoll sein, wenn Wertsteigerung und Steuereffekte den Zuschuss überkompensieren. Aber: Nicht mehr als 200–300 €/Monat und Objekt.

Faustregel für die Region: Immobilien mit Bruttorendite über 4,5 % und einer Tilgung von max. 2 % haben in der Regel einen positiven oder neutralen Cashflow.

5. Der Leverage-Effekt

Der größte Vorteil der Immobilie gegenüber anderen Anlageklassen: Du kannst mit fremdem Geld investieren. Wenn die Gesamtrendite der Immobilie höher ist als der Zinssatz, steigt deine Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital.

Beispiel: Eine Immobilie mit 4 % Gesamtrendite und 3 % Darlehenszins. Die „Zins-Differenz“ von 1 % wirkt auf das gesamte Fremdkapital und hebt deine EK-Rendite. Bei 80 % Finanzierung (240.000 € FK auf 300.000 € Gesamtinvestment) bedeutet das: 4 % + (4 % − 3 %) × (240.000 / 60.000) = 4 % + 4 % = 8 % EK-Rendite.

6. Total Return — das Gesamtbild

Die wahre Rendite einer Immobilie setzt sich aus drei Bausteinen zusammen:

• Cashflow: Laufende Mietüberschüsse
• Tilgung: Mit jeder Rate baust du Eigenkapital auf — bezahlt vom Mieter
• Wertsteigerung: In der Metropolregion Rhein-Neckar historisch 2–4 % p.a.

Zusammengerechnet liegt der Total Return guter Kapitalanlage-Immobilien bei 8–15 % p.a. auf das Eigenkapital — vergleichbar mit dem langfristigen Aktienmarkt, aber mit deutlich weniger Volatilität und zusätzlichen Steuervorteilen.

7. Typische Renditen in der Region

8. Renditeanalyse mit WBD Immo

Für jedes Objekt erstellen wir eine detaillierte Renditeberechnung mit allen relevanten Kennzahlen — Brutto, Netto, Cashflow, EK-Rendite und Total Return. Keine Schönrechnerei, keine versteckten Kosten. So triffst du fundierte Entscheidungen.