Steuern sparen mit Immobilien: AfA, Werbungskosten und mehr

Immobilien sind eines der wenigen legalen Steuerspar-Modelle, die der Gesetzgeber ausdrücklich fördert. Als Kapitalanleger kannst du Abschreibungen, Zinsen und Nebenkosten steuerlich geltend machen — und damit deine Steuerlast um mehrere tausend Euro pro Jahr senken. Dieser Guide erklärt die wichtigsten Stellschrauben.

1. Die Abschreibung (AfA) — dein größter Steuerhebel

Die „Absetzung für Abnutzung“ erlaubt es dir, den Gebäudeanteil deiner Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben — obwohl der Wert in der Regel steigt.

• Lineare AfA (Gebäude ab 1924): 2 % p.a. über 50 Jahre
• Lineare AfA (Gebäude vor 1924): 2,5 % p.a. über 40 Jahre

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einem Gebäudeanteil von 75 % (225.000 €) kannst du jährlich 4.500 € (2 % von 225.000 €) steuerlich abschreiben. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das 1.890 € Steuern pro Jahr — 50 Jahre lang.

Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil optimieren.

2. Degressive AfA für Neubauten (seit 2023)

Seit dem Wachstumschancengesetz kannst du als Investor für neue Wohngebäude (Baubeginn ab Oktober 2023) eine degressive AfA von 5 % p.a. wählen. Der Vorteil: In den ersten Jahren ist die Abschreibung deutlich höher als bei der linearen Methode.

Im ersten Jahr bei einem Gebäudeanteil von 225.000 €: 11.250 € degressive AfA vs. 4.500 € lineare AfA. Das bedeutet 2,8× mehr Steuerersparnis in den ersten Jahren — ideal, um die Anfangsbelastung zu senken.

Man kann jederzeit von der degressiven zur linearen AfA wechseln (aber nicht zurück). Der optimale Wechselzeitpunkt liegt bei etwa 11–12 Jahren.

3. Sonder-AfA nach §7b EStG

Für neue Mietwohnungen, deren Herstellungskosten 5.200 €/m² nicht übersteigen, gilt zusätzlich eine Sonder-AfA von 5 % p.a. über 4 Jahre (auf maximal 2.500 €/m² Bemessungsgrundlage). Diese ist kumulierbar mit der regulären AfA.

Das bedeutet: In den ersten 4 Jahren kannst du bis zu 7 % p.a. abschreiben (2 % linear + 5 % Sonder-AfA). Bei einer 60-m²-Wohnung sind das bis zu 6.000 € zusätzliche Abschreibung pro Jahr.

4. Werbungskosten im Detail

Neben der AfA kannst du zahlreiche weitere Kosten als Werbungskosten absetzen:

• Schuldzinsen: Sämtliche Darlehenszinsen — oft der größte Einzelposten
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsanwalt
• Instandhaltung: Reparaturen, Modernisierungen (sofort absetzbar bis 4.000 € netto pro Einzelmaßnahme)
• Nicht umlagefahige Nebenkosten: Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage-Zuführung
• Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (0,30 €/km einfache Strecke)
• Kontoführung: Mieterkonto, Sonderkonto
• Abschreibung Einbauküche: Über 10 Jahre absetzbar
• Grundsteuer: Falls nicht auf den Mieter umgelegt
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Mietausfall-Versicherung

Tipp: In den ersten 3 Jahren nach Kauf dürfen Modernisierungskosten 15 % des Gebäudewerts (netto) nicht überschreiten — sonst werden sie als „anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“ behandelt und müssen über die AfA abgeschrieben werden statt sofort.

5. Denkmal-AfA — der Steuer-Turbo

Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden (§7i EStG): 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren, 7 % p.a. in den folgenden 4 Jahren.

In Karlsruhe (Südweststadt), Heidelberg (Altstadt, Weststadt) und Mannheim (Quadrate) gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Objekte. Wer hier investiert, kann erhebliche Sanierungskosten steuerlich nutzen — bei gleichzeitig hoher Wertsteigerung in Premium-Lagen.

6. Die 3-Objekt-Grenze — Gewerbesteuer vermeiden

Vorsicht: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, wird vom Finanzamt als „gewerblicher Grundstückshändler“ eingestuft. Die Folgen:

• Gewerbesteuerpflicht auf alle Verkaufsgewinne
• Rückwirkende Umqualifizierung früherer Verkäufe
• Verlust der Spekulationsfrist-Regelung

Lösung: Buy-and-Hold-Strategie fahren oder bei größerem Portfolio eine GmbH-Struktur prüfen. Die vermögensverwaltende GmbH bietet bei größeren Portfolios (ab ca. 10 Einheiten) steuerliche Vorteile.

7. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist

Private Veräußerungsgewinne bei Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei (§23 EStG). Bei einer Wertsteigerung von 100.000 € sparst du damit — je nach Steuersatz — 42.000 € oder mehr an Steuern.

Deshalb ist die Buy-and-Hold-Strategie steuerlich optimal: Kaufen, 10+ Jahre halten, Miete kassieren, steuerfrei verkaufen (oder einfach weiter halten).

8. Steueroptimiert investieren mit WBD Immo

Wir berücksichtigen steuerliche Aspekte bereits bei der Objektauswahl:

• Identifikation von Objekten mit optimalem Gebäude-/Grundstücksanteil
• Denkmalimmobilien mit hohem Sanierungspotenzial
• Neubauten mit Sonder-AfA-Berechtigung
• Zusammenarbeit mit spezialisierten Steuerberatern in der Region