Wie viel Steuern spart deine erste Immobilie wirklich?
AfA, degressive Abschreibung, Sonder-AfA §7b und die 10-Jahres-Spekulationsfrist — an einem durchgehenden Rechenbeispiel zeigen wir dir, was am Ende wirklich übrig bleibt.
Die größten Steuerhebel bei Kapitalanlage-Immobilien
- ✓Lineare AfA: 2 % p.a. über 50 Jahre auf den Gebäudeanteil — dein Basis-Steuerhebel.
- ✓Neubauten seit Oktober 2023: degressive AfA mit 5 % p.a. statt linear 2 % möglich.
- ✓Sonder-AfA §7b: zusätzlich 5 % p.a. über 4 Jahre bei Neubau-Mietwohnungen, kumulierbar.
- ✓Werbungskosten (Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung) sind sofort in voller Höhe absetzbar.
- ✓Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn nach §23 EStG steuerfrei.
Bei unserem Beispielobjekt (300.000 €, Neubau Karlsruhe-Südstadt): bis zu 3.680 € pro Jahr Steuerersparnis allein durch AfA und Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren.
Eine Wohnung, ein Rechenweg — alle Zahlen auf dieser Seite beziehen sich darauf.
Damit die Steuerhebel greifbar werden, rechnen wir konsequent an einem Objekt durch: einer Neubau-Eigentumswohnung in Karlsruhe-Südstadt.
Dein größter Steuerhebel — und wie er sich wirklich auszahlt.
Die „Absetzung für Abnutzung" erlaubt dir, den Gebäudeanteil deiner Immobilie über die Nutzungsdauer abzuschreiben, obwohl der Wert in der Regel steigt. Stell dein eigenes Objekt ein und sieh live, was zurückkommt.
lineare Gebäude-AfA pro Jahr — bei 225.000 € Gebäudewert und 2 % p.a.
Steuerersparnis pro Jahr daraus — bei 42 % Grenzsteuersatz.
degressive AfA im 1. Jahr für Neubauten — 2,8× mehr als linear.
Abschreibbar: 225.000 €
Vereinfachte Modellrechnung (nur Gebäude-AfA). Schuldzinsen und weitere Werbungskosten kommen zusätzlich obendrauf. Ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grundstücksanteil. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil optimieren.
Seit Oktober 2023 möglich: 5 % statt 2 % — mit Wechseloption.
Bei unserem Beispielobjekt bedeutet das im ersten Jahr 11.250 € statt 4.500 € Abschreibung — 2,8× mehr. Der Vorsprung schmilzt über die Jahre, weil sich die degressive AfA am Restwert berechnet. Der optimale Wechsel zur linearen AfA liegt bei etwa Jahr 11 bis 12.
Der zusätzliche Turbo für neue Mietwohnungen.
Für neue Mietwohnungen mit Herstellungskosten bis 5.200 €/m² gilt zusätzlich eine Sonder-AfA von 5 % p.a. über 4 Jahre — kumulierbar mit der regulären AfA. In Summe sind das bis zu 7 % p.a. in den ersten 4 Jahren.
Steuerersparnis pro Jahr ohne Sonder-AfA — nur lineare 2 % AfA.
Steuerersparnis pro Jahr mit Sonder-AfA §7b — in den ersten 4 Jahren, 7 % AfA kumuliert.
Allein AfA und Sonder-AfA kombiniert. Als Nächstes: Werbungskosten, die zusätzlich sofort absetzbar sind.
Passendes Objekt mit optimaler AfA-Struktur finden →Neun Posten, die zusätzlich zur AfA sofort absetzbar sind.
Neben der Abschreibung mindern laufende Kosten dein zu versteuerndes Einkommen in voller Höhe — im Jahr, in dem sie anfallen.
Schuldzinsen
Sämtliche Darlehenszinsen — meist der größte Einzelposten bei fremdfinanzierten Objekten.
Verwaltungskosten
Hausverwaltung, Steuerberater, Rechtsanwalt für Mietangelegenheiten.
Instandhaltung
Reparaturen und Modernisierungen, sofort absetzbar bis 4.000 € netto pro Einzelmaßnahme.
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Verwaltergebühr und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Fahrtkosten
Fahrten zur Immobilie mit 0,30 € pro Kilometer einfache Strecke.
Kontoführung
Gebühren für Mieterkonto oder separates Sonderkonto.
Einbauküche
Abschreibung über 10 Jahre, getrennt von der Gebäude-AfA.
Grundsteuer
Absetzbar, sofern sie nicht auf den Mieter umgelegt wird.
Versicherungen
Gebäudeversicherung und Mietausfallversicherung in voller Höhe.
Achtung: Übersteigen Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts netto, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und müssen über die AfA abgeschrieben werden statt sofort als Werbungskosten.
Der Steuer-Turbo für Sanierungen in historischer Bausubstanz.
Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden (§7i EStG): 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren, 7 % p.a. in den folgenden 4 Jahren. In Karlsruhe-Südweststadt, Heidelberg-Altstadt und Mannheim-Quadrate gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Objekte — hohe Sanierungskosten treffen hier auf hohe Wertsteigerung in Premium-Lagen.
Die 3-Objekt-Grenze — die Gewerbesteuer-Falle
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Die Folgen: Gewerbesteuerpflicht auf alle Verkaufsgewinne, rückwirkende Umqualifizierung früherer Verkäufe und Verlust der Spekulationsfrist-Regelung.
Lösung: Buy-and-Hold-Strategie fahren oder bei größerem Portfolio (ab ca. 10 Einheiten) eine vermögensverwaltende GmbH-Struktur prüfen.
Unser Beispielobjekt nach 10 Jahren: steuerfreier Verkauf.
Private Veräußerungsgewinne bei Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei (§23 EStG). Nimmt unser Objekt in Karlsruhe-Südstadt über 10 Jahre eine Wertsteigerung von 100.000 € an, sparst du je nach Steuersatz bis zu 42.000 € gegenüber einem Verkauf vor Fristablauf.
Steuern sparen mit Immobilien — kurz beantwortet.
Wie viel Steuern kann ich mit einer vermieteten Immobilie sparen?
Das hängt von Kaufpreis, Gebäudeanteil und deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Bei einem 300.000-€-Objekt mit 75 % Gebäudeanteil und 42 % Grenzsteuersatz sind allein durch die lineare AfA rund 1.890 € pro Jahr realistisch, mit Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren bis zu 3.680 €.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Die lineare AfA verteilt die Abschreibung gleichmäßig mit 2 % p.a. über 50 Jahre. Die seit Oktober 2023 mögliche degressive AfA für Neubauten erlaubt 5 % p.a., wodurch in den ersten Jahren deutlich mehr abgeschrieben werden kann.
Was ist die Sonder-AfA nach §7b EStG?
Eine zusätzliche Abschreibung von 5 % p.a. über 4 Jahre für neue Mietwohnungen mit Herstellungskosten bis 5.200 €/m², kumulierbar mit der regulären AfA.
Welche Werbungskosten kann ich bei einer vermieteten Immobilie absetzen?
Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fahrtkosten zur Immobilie, Kontoführungsgebühren und die Abschreibung einer Einbauküche über 10 Jahre.
Was ist die 3-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler und wird gewerbesteuerpflichtig. Eine Buy-and-Hold-Strategie oder eine GmbH-Struktur bei größerem Portfolio vermeidet das.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist (§23 EStG) ist der Veräußerungsgewinn bei privat gehaltenen Immobilien vollständig steuerfrei.
Was ist die Denkmal-AfA und für wen lohnt sie sich?
Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden — 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren, 7 % p.a. in den folgenden 4. Besonders interessant in Karlsruhe-Südweststadt, Heidelberg-Altstadt und Mannheim-Quadrate.
Muss ich einen Steuerberater für die AfA-Berechnung beauftragen?
Verpflichtend nicht, aber empfehlenswert — insbesondere für die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil und bei Kombination mehrerer Abschreibungsarten.
Was passiert, wenn ich innerhalb von 3 Jahren nach Kauf saniere?
Übersteigen die Modernisierungskosten 15 % des Gebäudewerts netto, gelten sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und müssen über die AfA abgeschrieben werden statt sofort als Werbungskosten.
Unser Rechenbeispiel zeigt: bis zu 14.720 € Steuerersparnis in den ersten 4 Jahren — nur durch AfA, Sonder-AfA und richtig genutzte Werbungskosten.
Steuervorteile konkret berechnen lassen.
Im kostenfreien Erstgespräch zeigen wir dir anhand konkreter Objekte in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg, wie viel Steuern du wirklich sparen kannst.
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