Brutto Netto Rechner 2026 — plus die Differenz, die kaum einer sieht.
Berechnet dein Netto exakt nach §32a EStG (Tarif 2026) — inklusive Soli, Kirchensteuer und Sozialabgaben mit Beitragsbemessungsgrenze.
Bonus: Wir zeigen dir, wie viel Netto du mit einer Kapitalanlage-Immobilie + AfA-Hebel pro Jahr mehr hättest.
Deine Zahlen
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Annahme: typische Sanierungs-Kapitalanlage-Immobilie, finanziert
Dein Netto heute
Dein Netto mit Kapitalanlage-Immobilie
Über 30 Jahre — der Hebel-Effekt
So funktioniert der WBD-Steuer-Hebel
1. Sanierungsbedürftige Immobilie kaufen
Der Anteil, den du sanierst (Erhaltungsaufwand), ist sofort und voll als Werbungskosten absetzbar. Bei 30.000 € Sanierungsanteil und 42 % Steuersatz: ~12.600 € direkt als Steuerrückzahlung.
2. Laufende AfA mitnehmen
Auf den Gebäudewert (~80 % vom Kaufpreis) werden 2 % pro Jahr abgeschrieben — als Werbungskosten. Bei 200.000 € Gebäudewert sind das 4.000 € jährlich, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern.
3. Steuern fließen zurück → wird Eigenkapital
Die zurückgeholten Steuern bleiben dir als Cashflow — und können als Eigenkapital für die zweite Wohnung dienen. So skalierst du dein Portfolio.
Häufige Fragen
Wie genau ist diese Berechnung?
Der Brutto-Netto-Teil rechnet exakt nach §32a EStG (Einkommensteuertarif 2026) inklusive progressiver Tarifformel, Soli-Freigrenze und Kirchensteuer-Sätzen pro Bundesland. Der WBD-Teil ist eine Modellrechnung mit typischen Annahmen (Sanierungs-Sofortabschreibung, lineare AfA 2 %). Dein konkreter Fall hängt von Objekt-Details, Finanzierung und individueller Steuer-Situation ab.
Brauche ich Spitzensteuersatz, damit es sich lohnt?
Nein — aber je höher dein Grenzsteuersatz, desto stärker der Hebel. Ab ~50.000 € Brutto wird's spürbar, ab ~70.000 € richtig interessant. Unter 35.000 € Brutto lohnt es sich häufiger durch Mietrendite + Wertsteigerung als durch Steuer.
Welche Sonderabschreibungen gibt es noch?
§7b EStG (5 % Sonder-AfA in 4 Jahren für neue Mietwohnungen unter Klimakriterien), Denkmalschutz-AfA (bis zu 9 % über 12 Jahre), Sanierungsgebiet-AfA. Diese können den Steuervorteil massiv erhöhen — gehen aber im einfachen Modell hier nicht ein.
Was ist mit den Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen sind ebenfalls Einkommen und werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Aber: gegen die Werbungskosten (AfA, Schuldzinsen, Hausgeld, Reparaturen) gerechnet, ergibt sich oft ein steuerlicher Verlust in den ersten Jahren — der dein Gesamteinkommen sogar drückt. In der Berechnung oben ist das vereinfacht abgebildet.
Willst du wissen, wie das mit DEINEN Zahlen aussieht?
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