Denkmalschutz-Immobilien — der größte Steuer-Hebel im Immobilienrecht
Bis zu 100.000€ Steuerersparnis in 12 Jahren. 9% jährliche Sonder-AfA in den ersten 8 Jahren. Damit werden viele Kapitalanlagen erst wirklich profitabel — selbst bei höheren Kaufpreisen.
So funktioniert die Denkmal-AfA (§7i EStG)
Bei einer Denkmalschutz-Immobilie wird der Kaufpreis aufgeteilt in Altbestand (Linear-AfA 2%/Jahr über 50 Jahre) und Sanierungsanteil (Sonder-AfA 9% in 8 Jahren + 7% in 4 Jahren = 100% in 12 Jahren).
Bei einem Kaufpreis von 250.000€ mit 70% Sanierungsanteil (175k€) und 35% Grenzsteuersatz:
| Jahre | AfA-Satz | Absetzbar/Jahr | Steuerersp./Jahr | Steuerersp./Mon |
|---|---|---|---|---|
| 1-8 | 9% | 15.750€ | 5.513€ | 459€ |
| 9-12 | 7% | 12.250€ | 4.288€ | 357€ |
| ∑ 12J | 175.000€ | 61.250€ | 5.104€/Mon Ø |
Wann lohnt sich Denkmalschutz?
✓ Spitzensteuersatz (35%+)
Je höher dein Steuersatz, desto mehr sparst du. Bei 42% Spitzensteuersatz wird's massiv attraktiv.
✓ Hold-Strategie 12+ Jahre
AfA-Vorteile entfalten sich über 12 Jahre. Bei Verkauf nach 5 Jahren verlierst du den noch nicht genutzten Teil.
✓ Christophs Fall (echter Kunde)
Christoph M. (Filialleiter, 37) hat 2026 eine Denkmalschutz-Wohnung in Karlsruhe gekauft. Mit nur 20.000€ EK. Cashflow nach Steuern positiv.
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