Was ist ein negativer Cashflow bei Immobilien?

Negativer Cashflow bedeutet, dass die monatliche Kreditrate plus Kosten höher ist als die Mieteinnahme — du zahlst also monatlich etwas dazu. Das ist bei einer hohen Anfangstilgung völlig normal und nicht per se schlecht: Ein Großteil der Rate ist Tilgung, die direkt dein Eigenkapital aufbaut. Zusammen mit Steuerersparnis und Wertsteigerung kann dein Vermögen trotz negativem Cashflow Monat für Monat wachsen.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?

Eigenkapitalrendite = jährlicher Ertrag ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Als Ertrag zählt der Cashflow nach Steuer plus die Tilgung (Vermögensaufbau) plus die Wertsteigerung. Weil du nur einen Bruchteil des Kaufpreises als Eigenkapital einsetzt und der Rest über das Darlehen finanziert ist (Leverage-Effekt), liegt die Eigenkapitalrendite von Immobilien oft deutlich über der reinen Mietrendite.

Was ist eine gute Mietrendite?

Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100) liegt in guten Lagen oft bei 3–4 %, in einfacheren Lagen höher. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und laufende nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt. Entscheidend für den Vermögensaufbau ist am Ende aber die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung, Steuereffekt und Wertsteigerung.

Muss eine Kapitalanlage-Immobilie sich selbst tragen?

Nicht zwingend. Viele solide Kapitalanlagen haben anfangs einen leicht negativen Cashflow, weil hoch getilgt wird. Wichtiger ist, dass der monatliche Zuschuss überschaubar und planbar ist und der reale Vermögenszuwachs (Tilgung + Steuerersparnis + Wertsteigerung) den Zuschuss deutlich übersteigt. Genau das prüfen wir bei WBD vor jedem Kauf durch.

Cashflow Immobilien Rechner — was am Monatsende wirklich bleibt.

Berechne den monatlichen Cashflow deiner Kapitalanlage — Miete minus Rate, Kosten und Steuer. Inklusive Eigenkapitalrendite und Mietrendite.

Und der Punkt, den fast alle übersehen: dein echter Vermögenszuwachs pro Monat — auch bei negativem Cashflow.

Deine Zahlen

Kaufpreis (€)

Kaufnebenkosten 10 %

Grunderwerbsteuer + Notar + Makler (je nach Bundesland ca. 8–12 %)

Eigenkapital (€)

Zinssatz (% p.a.)

Tilgung (% p.a.)

Kaltmiete (€ / Monat)

Nicht umlagefähige Kosten (€ / Monat) (Verwaltung, Rücklage)

Steuer & Wertsteigerung

Steuersatz 42 %

Wertsteigerung (% p.a.)

AfA-Satz Gebäude (% p.a., auf ~80 % Kaufpreis)

Monatlicher Cashflow

vor Steuer

—

€ / Monat

nach Steuer

—

€ / Monat

Kaltmiete—

− Kreditrate (Annuität)—

davon Zins—

davon Tilgung—

− Nicht umlagefähige Kosten—

+ Steuereffekt (AfA + Zinsen)—

Echter Vermögenszuwachs pro Monat

— € / Monat

Tilgung (Eigenkapital-Aufbau)—

Cashflow nach Steuer—

Wertsteigerung—

Deshalb kann sich eine Immobilie auch bei leicht negativem Cashflow lohnen: Tilgung und Wertsteigerung bauen Vermögen auf, während du nur einen kleinen Betrag zuschießt.

Renditen

Bruttomietrendite

—

Nettomietrendite

—

Eigenkapitalrendite

—

Eigenkapitalrendite = (Cashflow nach Steuer + Tilgung + Wertsteigerung) pro Jahr ÷ eingesetztes Eigenkapital. Der Leverage-Effekt macht sie oft deutlich größer als die Mietrendite.

Modellrechnung für das erste Jahr (Zins-/Tilgungsanteil verschieben sich über die Zeit). Ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Cashflow richtig verstehen

Cashflow vor Steuer

Kaltmiete minus Kreditrate minus nicht umlagefähige Kosten. Das ist das, was rein rechnerisch auf dem Konto bleibt oder fehlt — bevor das Finanzamt ins Spiel kommt.

Der Steuereffekt dreht das Bild

Schuldzinsen und die AfA (Abschreibung aufs Gebäude) sind Werbungskosten und mindern dein zu versteuerndes Einkommen. In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust — du bekommst Steuern zurück. Die Tilgung ist dagegen kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau.

Negativer Cashflow ≠ schlechtes Investment

Ein kleiner monatlicher Zuschuss bei hoher Tilgung heißt: Du kaufst dir mit wenig Geld planbar Eigenkapital und Wertzuwachs. Der reale Vermögenszuwachs (Tilgung + Steuer + Wertsteigerung) übersteigt den Zuschuss meist um ein Vielfaches.

Häufige Fragen zum Cashflow

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?

Kaltmiete minus Kreditrate (Zins + Tilgung) minus nicht umlagefähige Kosten = Cashflow vor Steuer. Für den Cashflow nach Steuer kommt der Steuereffekt aus AfA und Schuldzinsen dazu. Genau das rechnet der Rechner oben live aus.

Ist ein negativer Cashflow schlimm?

Nicht automatisch. Bei hoher Anfangstilgung ist ein leicht negativer Cashflow normal — ein Großteil der Rate baut direkt dein Eigenkapital auf. Entscheidend ist, dass der Zuschuss planbar bleibt und der Vermögenszuwachs ihn klar übersteigt.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?

Jährlicher Ertrag (Cashflow nach Steuer + Tilgung + Wertsteigerung) geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital, mal 100. Weil nur ein kleiner Teil des Kaufpreises Eigenkapital ist, hebelt die Finanzierung die Rendite nach oben.

Welche Zahlen sollte ich realistisch ansetzen?

Kaufnebenkosten je nach Bundesland 8–12 %, nicht umlagefähige Kosten grob 20–35 €/Monat pro 100.000 € Kaufpreis, Wertsteigerung konservativ 2–3 % p.a. Für deine konkrete Region und ein echtes Objekt rechnen wir es im Erstgespräch mit dir durch.

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