Brutto Netto Rechner 2026 — plus die Differenz, die kaum einer sieht.
Berechnet dein Netto exakt nach §32a EStG (Tarif 2026) — inklusive Soli, Kirchensteuer und Sozialabgaben mit Beitragsbemessungsgrenze.
Bonus: Wir zeigen dir, wie viel Netto du mit einer Kapitalanlage-Immobilie + AfA-Hebel pro Jahr mehr hättest.
- ✓ Bei 60.000 € Brutto (Steuerklasse I, BW, kein Kirchensteuer) bleiben 2026 rund 38.500 € netto pro Jahr — die Beitragsbemessungsgrenzen steigen jedes Jahr, dein Netto-Anteil sinkt real leicht.
- ✓ Solidaritätszuschlag entfällt für rund 90 % der Steuerzahler faktisch komplett (Freigrenze 19.950 € Einkommensteuer für Singles).
- ✓ Jeder Euro AfA und Sanierungs-Sofortabschreibung mindert dein zu versteuerndes Einkommen direkt — bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 42 Cent Steuerersparnis pro abgesetztem Euro.
- ✓ Bei einer typischen Sanierungs-Kapitalanlage (250.000 € Kaufpreis, 30.000 € Sanierungsanteil) liegt die Steuerersparnis im ersten Jahr oft über 15.000 €.
- ✓ Der Effekt ist regional planbar: In Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg liegen Kaufpreise für sanierungsfähige Bestandswohnungen aktuell meist zwischen 2.200 und 3.400 €/m².
Deine Zahlen
WBD-Strategie aktivieren
Annahme: typische Sanierungs-Kapitalanlage-Immobilie, finanziert
Dein Netto heute
Dein Netto mit Kapitalanlage-Immobilie
Über 30 Jahre — der Hebel-Effekt
So liest du dein Ergebnis
Die obere Karte zeigt dein Netto, wie es heute auf dem Konto ankommt — reine Lohnsteuer-Logik ohne Immobilie. Die untere, orange markierte Karte rechnet mit derselben Brutto-Basis, aber mit einer sanierungsbedürftigen Kapitalanlage-Immobilie: Sanierungsanteil und Gebäude-AfA senken dein zu versteuerndes Einkommen, wodurch weniger Einkommensteuer, Soli und Kirchensteuer anfallen.
„Mehr-Netto pro Jahr" ist genau diese Differenz — Geld, das dir sonst durch die Steuer verloren ginge und stattdessen als Cashflow zur Verfügung steht. Über 30 Jahre kumuliert sich das mit der Wertsteigerung der Immobilie zu einem spürbaren Vermögenseffekt. Wichtig: Das ist eine Modellrechnung mit typischen Annahmen — dein konkreter Steuervorteil hängt von Objekt, Finanzierung und persönlicher Steuersituation ab.
So funktioniert der WBD-Steuer-Hebel
1. Sanierungsbedürftige Immobilie kaufen
Der Anteil, den du sanierst (Erhaltungsaufwand), ist sofort und voll als Werbungskosten absetzbar. Bei 30.000 € Sanierungsanteil und 42 % Steuersatz: ~12.600 € direkt als Steuerrückzahlung.
2. Laufende AfA mitnehmen
Auf den Gebäudewert (~80 % vom Kaufpreis) werden 2 % pro Jahr abgeschrieben — als Werbungskosten. Bei 200.000 € Gebäudewert sind das 4.000 € jährlich, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern.
3. Steuern fließen zurück → wird Eigenkapital
Die zurückgeholten Steuern bleiben dir als Cashflow — und können als Eigenkapital für die zweite Wohnung dienen. So skalierst du dein Portfolio.
Ein Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Modellrechnung: 75.000 € Brutto, Steuerklasse I, Baden-Württemberg, keine Kirchensteuer, keine Kinder. So liest sich der Effekt einer Kapitalanlage-Immobilie in Zahlen — trag deine eigenen Werte oben in den Rechner ein, um deine persönliche Differenz zu sehen.
| Brutto-Jahresgehalt | 75.000 € |
| Standard-Netto ohne Immobilie (ca.) | 46.000-47.000 € / Jahr |
| Kaufpreis Kapitalanlage-Immobilie | 280.000 € |
| davon Gebäudewert (ca. 80 %) | 224.000 € |
| Sanierungsanteil (sofort absetzbar) | 30.000 € |
| Lineare AfA Gebäude (2 % p.a.) | 4.480 € / Jahr |
| Werbungskosten im 1. Jahr gesamt | 34.480 € |
Modellrechnung mit Beispielwerten, keine Garantie. Die tatsächliche Netto-Differenz für deine Zahlen zeigt dir der Rechner oben live — trag Brutto, Kaufpreis und Sanierungsanteil ein und vergleiche direkt.
Regional planbar: Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg
Der AfA-Hebel ist kein abstraktes Rechenmodell — er lässt sich an realen Kaufpreisen in der Region festmachen, in der WBD seit 1984 aktiv ist.
Karlsruhe
Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf, gute Lagen wie Durlach oder Oststadt.
Mannheim
Quadratestadt und Neckarstadt-West im klaren Aufwertungstrend.
Heidelberg
Höheres Preisniveau durch Uni, Kliniken und SAP-Umfeld — dafür sehr stabile Nachfrage.
Ohne Strategie vs. mit WBD-Strategie
Netto pro Jahr, Steuerklasse I, Baden-Württemberg, keine Kirchensteuer — mit Kapitalanlage-Immobilie (280.000 €, 30.000 € Sanierungsanteil).
| Brutto | Netto ohne Strategie | Netto mit WBD-Strategie | Differenz |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | ≈ 31.500 € | ≈ 34.800 € | + 3.300 € |
| 75.000 € | ≈ 46.500 € | ≈ 51.400 € | + 4.900 € |
| 100.000 € | ≈ 60.800 € | ≈ 66.300 € | + 5.500 € |
Modellrechnung, gerundet. Individuelle Abweichungen je nach Objekt, Finanzierung und Steuersituation möglich.
Häufige Fragen
Wie viel Netto bleibt mir vom Brutto 2026?
Das Netto hängt von Brutto, Steuerklasse, Bundesland (für Kirchensteuer), Kirchenmitgliedschaft und Kinderzahl ab. Faustregel Steuerklasse I (Single, kein Kind, kein KiSt-Mitglied): bei 50.000 € brutto bleiben ca. 32.000-33.000 € netto pro Jahr. Bei 80.000 € ca. 50.000 €. Der WBD Brutto-Netto-Rechner berechnet es exakt nach §32a EStG.
Wie kann ich mit Immobilien meine Steuerlast senken?
Durch die Abschreibung für Abnutzung (AfA) nach §7 EStG kannst du jährlich 2-3% der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Werbungskosten geltend machen. Bei 200.000 € Gebäudewert sind das 4.000-6.000 € Werbungskosten pro Jahr. Diese mindern dein zu versteuerndes Einkommen direkt — und damit deine Einkommensteuer. Sonderabschreibungen wie §7b EStG (5% in 4 Jahren) oder Sanierungs-AfA (Erhaltungsaufwand sofort absetzbar) erhöhen den Effekt deutlich.
Wie hoch ist die Beitragsbemessungsgrenze 2026?
Beitragsbemessungsgrenze (BBG) Krankenversicherung 2026: 66.150 € pro Jahr (5.512,50 €/Monat). BBG Renten- und Arbeitslosenversicherung 2026: 96.600 € pro Jahr (8.050 €/Monat). Über diesen Grenzen werden keine weiteren Sozialabgaben erhoben.
Was ist der Splittingtarif?
Beim Splittingtarif wird das gemeinsame zu versteuernde Einkommen verheirateter Paare halbiert, die Einkommensteuer für diese Hälfte berechnet, und dann verdoppelt. Vorteilhaft, wenn ein Partner deutlich mehr verdient — kann mehrere tausend Euro Steuern pro Jahr sparen.
Wie funktioniert die Soli-Freigrenze?
Solidaritätszuschlag (5,5% auf die Einkommensteuer) wird nur fällig, wenn die Einkommensteuer 19.950 € (Single) bzw. 39.900 € (Verheiratet) übersteigt. In der Übergangszone gibt es eine Milderungsregel. Faktisch zahlen ca. 90% der Steuerzahler keinen oder nur reduzierten Soli mehr.
Lohnt sich Kapitalanlage-Immobilie steuerlich auch bei niedrigem Einkommen?
Je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker der AfA-Hebel. Ab Spitzensteuersatz (42 % ab ca. 68.480 € zvE 2026) wird der Effekt richtig groß: jeder Euro Werbungskosten spart 42 Cent Steuer. Bei niedrigerem Einkommen ist der Hebel kleiner — Kapitalanlage lohnt sich dann mehr durch Mietrendite + Wertsteigerung als durch Steuer.
Wie unterscheidet sich der Rechner von der Lohnabrechnung meines Arbeitgebers?
Deine tatsächliche Gehaltsabrechnung berücksichtigt zusätzlich individuelle Freibeträge (z. B. Kinderfreibetrag im Lohnsteuerabzug, Kirchensteuer-Kappung, Faktorverfahren bei Steuerklasse IV) und läuft über die exakte Lohnsteuertabelle des Finanzamts. Unser Rechner bildet die Grundformel nach §32a EStG ab und ist damit sehr nah dran, aber kein Ersatz für die Lohnabrechnung oder die Steuererklärung.
Wie viel spart eine Wohnung in Karlsruhe, Mannheim oder Heidelberg konkret an Steuern?
Bei einer sanierungsbedürftigen Bestandswohnung für 280.000 € (Gebäudeanteil ca. 224.000 €) ergibt die lineare AfA von 2 % rund 4.480 € Werbungskosten pro Jahr. Kommt ein Sanierungsanteil von z. B. 30.000 € hinzu, der im ersten Jahr sofort absetzbar ist, liegt die gesamte Werbungskostenwirkung im ersten Jahr bei über 34.000 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das über 14.000 € Steuerersparnis allein im ersten Jahr.
Ändert sich die Berechnung, wenn ich mehrere Kapitalanlage-Immobilien habe?
Ja — jede Immobilie bringt eigene AfA und Werbungskosten, die sich addieren und gemeinsam dein zu versteuerndes Einkommen senken. Gleichzeitig steigen die Mieteinnahmen als zu versteuerndes Einkommen. Ab der zweiten oder dritten Wohnung lohnt sich eine individuelle Steuerprognose mit Steuerberater — genau das besprechen wir im Erstgespräch anhand deiner konkreten Zahlen.
Willst du wissen, wie das mit DEINEN Zahlen aussieht?
30 Min Erstgespräch. Wir rechnen es mit deiner Steuersituation, deinem Eigenkapital und einem konkreten Objekt durch. Kostet nichts.
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