Eigenheim oder Kapitalanlage — was zuerst kaufen?
Die emotionale Antwort: Eigenheim. Die finanzielle Antwort: Kapitalanlage. Wir zeigen dir warum — und in welchen wenigen Fällen das Eigenheim doch die bessere erste Wahl ist.
Der direkte Vergleich
| Aspekt | Eigenheim | Kapitalanlage |
|---|---|---|
| Schuldzinsen absetzen | Nein | Ja |
| AfA absetzen | Nein | Ja (2% p.a. + ggf. Sonder-AfA) |
| Mieteinnahmen | Keine | Ja (typisch 800-1.500€/Mon) |
| Spekulationssteuer Verkauf | 0% (selbst genutzt) | 0% nach 10 Jahren |
| Lebens-Flexibilität | Niedrig (gebunden) | Hoch (Mieter wechseln, du nicht) |
| Renovierungs-Aufwand | Du selbst (Zeit + Geld) | Hausverwaltung organisiert |
| Bei Jobwechsel | Eigenheim verkaufen / langes Pendeln | Mieter findet sich, du ziehst |
Konkretes Beispiel: 30k Eigenkapital, was ist besser?
Variante A: Eigenheim 400k, Miete sparen
- → Kauf 400k mit 30k EK
- → Annuität: ~1.700€/Mon
- → Gespart: 1.000€/Mon Miete
- → Effektive Kosten: 700€/Mon
- → Vermögen nach 10J: ~250k (Tilgung + 25% Wertsteigerung)
- → Steuerersparnis: 0€
Variante B: Mieten + Kapitalanlage 280k
- → Mieten 1.000€/Mon
- → Kauf Kapitalanlage 280k mit 30k EK
- → Annuität: 1.200€/Mon, Mieteinnahme 900€/Mon
- → Effektiver Eigenaufwand Kapitalanlage: ~150€/Mon (nach Steuer)
- → Plus eigene Miete 1.000€/Mon
- → Effektive Gesamtkosten: 1.150€/Mon (450€ mehr als Variante A)
- → Vermögen nach 10J: ~190k (Kapitalanlage)
- → Plus: Mit Restkapital ETF-Sparplan = +50-80k
- → Steuerersparnis: 4.000€/Jahr × 10 = 40k
- → Gesamt-Vermögen: ~280k + Lebens-Flexibilität
Beide Varianten bauen ähnliches Vermögen auf — aber Variante B gibt dir Flexibilität, Steuervorteile und Cashflow ab Tag 1.
Wann Eigenheim doch sinnvoll ist
- ✓ Du willst 15-20+ Jahre garantiert dort wohnen
- ✓ Du machst Eigenleistung beim Bau / Sanierung
- ✓ Familie mit Kindern in stabiler Lebenssituation
- ✓ Eigenheim als emotionaler Lebenstraum (das ist auch okay)
- ✓ Stabile Beziehung mit gleichem Wohnwunsch
Empfohlene Reihenfolge
- Phase 1 (Alter 25-35): Mieten + 1-2 Kapitalanlagen aufbauen. Maximale Steuervorteile, Hebel-Effekt, Vermögensaufbau.
- Phase 2 (35-45): Mit gestiegenem EK + Cashflow + Wertsteigerung der Kapitalanlagen → Eigenheim kaufen wenn Lebenssituation stabil.
- Phase 3 (45+): Eigenheim + 2-3 Kapitalanlagen parallel. Mieten der Kapitalanlagen zahlen Eigenheim-Annuität.