Aus 30.000€ ein Millionen-Vermögen machen — der 30-Jahres-Plan
Albert Einstein soll Zinseszins als das achte Weltwunder bezeichnet haben. Bei Immobilien wirken drei Hebel gleichzeitig: Zinseszins der Wertsteigerung, Tilgungs-Effekt und Mieten-Inflation. Hier ist die konkrete Rechnung über 30 Jahre.
Die 3 Hebel die zusammen wirken
Hebel 1: Wertsteigerung
Immobilien in Wachstumsstädten steigen historisch 2-4% p.a. Bei 3% verdoppelt sich der Wert in ~24 Jahren.
Hebel 2: Tilgung durch Mieten
Mieter zahlt durch Mieteinnahmen einen Großteil der Annuität — d.h. der Mieter tilgt deine Schulden.
Hebel 3: Mietinflation
Mieten steigen typisch 2-3% p.a. Nach 30 Jahren: doppelte Miete bei gleichbleibender (oder fallender) Annuität.
Konkretes Beispiel: 30k€ Eigenkapital → ?
Eingangsdaten:
- → Start mit 30.000€ Eigenkapital
- → 1. Wohnung: 230k€ Karlsruhe, 200k Darlehen, 4% Zins, 1,5% Tilgung
- → Annuität: 920€/Mon, Kaltmiete: 760€
- → Cashflow nach Steuern: -100€/Mon
- → Wertsteigerung 3% p.a.
Vermögen über die Jahre (nur 1 Wohnung gehalten):
| Jahr | Wert | Restschuld | Reinvermögen |
|---|---|---|---|
| 0 | 230.000€ | 200.000€ | 30.000€ |
| 10 | 309.000€ | 165.000€ | 144.000€ |
| 20 | 415.000€ | 110.000€ | 305.000€ |
| 30 | 558.000€ | 0€ | 558.000€ |
Aus 30k€ Eigenkapital wurden nach 30 Jahren 558k€ Reinvermögen — bei nur ~36.000€ Eigenaufwand über 30 Jahre (100€/Mon Cashflow-Ergänzung). Plus dann 760€+ Mietcashflow monatlich, der mit Inflation gestiegen ist (vermutlich 1.500€+ in 30 Jahren).
Mit 4 Wohnungen über 30 Jahre: Millionen-Vermögen
Wer alle 7-8 Jahre eine neue Wohnung kauft (was mit gestiegenem EK aus den ersten Wohnungen möglich wird):
- → Whg 1 (Jahr 0): 230k Whg, 30k EK
- → Whg 2 (Jahr 8): 290k Whg, 40k EK
- → Whg 3 (Jahr 16): 360k Whg, 55k EK
- → Whg 4 (Jahr 24): 450k Whg, 70k EK
- → Eigenkapital gesamt: 195.000€ über 24 Jahre = ~675€/Monat
- → Vermögen Jahr 30: 4 Wohnungen mit Gesamtwert ~1.800.000€
- → Restschulden Jahr 30: ~480.000€ → Reinvermögen 1.320.000€
- → Mietcashflow Jahr 30 (alle 4 Whg gleichzeitig): brutto ~5.500€/Mon, netto nach Steuern ~3.500€/Mon
Dein 30-Jahres-Plan startet heute
Die teuerste Entscheidung ist die, sie nicht zu treffen. Im Erstgespräch entwickeln wir deinen konkreten Plan.
Termin sichern →