Spekulationssteuer Immobilien Rechner — wie hoch sie wirklich ist.
Berechne die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nach §23 EStG — inklusive 10-Jahres-Frist, AfA-Zurechnung, Freigrenze und deinem persönlichen Steuersatz.
Und du siehst sofort: Ab 10 Jahren Haltedauer ist der komplette Gewinn steuerfrei.
Deine Zahlen
Deine Spekulationssteuer
Szenario: Verkauf nach 10 Jahren
Spekulationssteuer bei Immobilien — kurz erklärt
Die 10-Jahres-Frist entscheidet alles
Verkaufst du eine vermietete Immobilie im Privatvermögen innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der 10 Jahre (gerechnet von Notartermin zu Notartermin) ist der komplette Gewinn steuerfrei — egal wie hoch.
Kein fester Satz — dein Steuersatz zählt
Die „Spekulationssteuer" ist keine eigene Steuerart. Der Gewinn wird auf dein übriges Einkommen draufgerechnet und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz (bis 45 % + Soli) versteuert. Wer viel verdient, zahlt mehr.
Die WBD-Strategie: sanieren, halten, steuerfrei verkaufen
In der Vermietungsphase holst du dir über AfA und Sanierungskosten Jahr für Jahr Steuern zurück. Nach 10 Jahren verkaufst du den Wertzuwachs steuerfrei — und die genutzte AfA bleibt dir erhalten. Genau darauf ist eine WBD-Kapitalanlage ausgelegt.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — je nach Einkommen 14 % bis 45 %, plus 5,5 % Soli. Bei Spitzensteuersatz sind das rund 47,5 % des steuerpflichtigen Gewinns.
Wann muss ich keine Spekulationssteuer zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen — oder wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hast. Für vermietete Kapitalanlagen zählt in der Regel die 10-Jahres-Frist.
Warum rechnet der Rechner die AfA dem Gewinn hinzu?
Weil die während der Vermietung genutzte Abschreibung die steuerlichen Anschaffungskosten gemindert hat. Bei einem Verkauf innerhalb der 10 Jahre wird sie dem Veräußerungsgewinn wieder zugerechnet. Nach 10 Jahren ist alles steuerfrei und die AfA bleibt dir.
Gilt das auch für ein unbebautes Grundstück?
Ja, §23 EStG gilt für alle Grundstücke im Privatvermögen. Innerhalb von 10 Jahren steuerpflichtig, danach steuerfrei. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei unbebauten Grundstücken jedoch nicht.
Willst du von Anfang an steuerfrei planen?
30 Min Erstgespräch. Wir zeigen dir an einem konkreten Objekt, wie du in der Vermietungsphase Steuern zurückholst und nach 10 Jahren steuerfrei verkaufst. Kostet nichts.
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