Eigenkapitalrendite Immobilien berechnen — der Hebel, den die Mietrendite verschweigt.
Stell deine Zahlen ein und sieh sofort, wie viel Rendite dein Eigenkapital wirklich bringt — inklusive Tilgung, Steuereffekt und Wertsteigerung. Genau die Kennzahl, die über echten Vermögensaufbau entscheidet.
p. a., konservativ 2–3 %
dein Grenzsteuersatz
Verwaltung + Instandhaltungsrücklage
Modellrechnung fürs erste Jahr, vor persönlicher Steuer auf spätere Verkaufsgewinne. Die Eigenkapitalrendite kann durch den Fremdkapital-Hebel deutlich über der Mietrendite liegen — wirkt aber in beide Richtungen. Keine Anlageberatung.
Cashflow im Detail rechnen →Eigenkapitalrendite — das Wichtigste
- ✓Eigenkapitalrendite = jährlicher Gesamtertrag (Cashflow nach Steuer + Tilgung + Wertsteigerung) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.
- ✓Weil du nur einen Bruchteil des Kaufpreises als Eigenkapital einsetzt, wirken Wertsteigerung und Tilgung auf den vollen Objektwert — der Fremdkapital-Hebel.
- ✓Deshalb liegt die Eigenkapitalrendite oft bei 8–15 % und mehr, während die reine Mietrendite meist nur 3–4 % beträgt.
- ✓Die Tilgung zählt mit: Sie ist kein Aufwand, sondern baut Monat für Monat dein Eigenkapital auf.
So berechnest du die Eigenkapitalrendite
- 01
Eigenkapital und Objektwert festlegen
Beispiel: 60.000 € Eigenkapital, 250.000 € Kaufpreis (+10 % Nebenkosten = 275.000 €).
- 02
Jährliche Tilgung ermitteln
Darlehen 215.000 € × 2 % Anfangstilgung ≈ 4.300 € — fließt direkt in dein Eigenkapital.
- 03
Cashflow nach Steuer berechnen
Kaltmiete − Kreditrate − Kosten + Steuereffekt aus AfA und Zinsen.
- 04
Wertsteigerung addieren
250.000 € × 2,5 % = 6.250 € — der Wertzuwachs auf den vollen Objektwert.
- 05
Ertrag ÷ Eigenkapital rechnen
Summe aus Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow nach Steuer, geteilt durch dein Eigenkapital × 100.
Dein Geld arbeitet auf den vollen Objektwert.
So viel Objektwert bewegst du typischerweise mit deinem Eigenkapital — der Hebel-Faktor.
Reine Bruttomietrendite in guten Lagen — ohne Hebel, Tilgung und Steuereffekt.
WBD-Erfahrung mit Kapitalanlage-Immobilien in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg — seit 1984.
Warum die Eigenkapitalrendite die Mietrendite schlägt
Die Mietrendite fragt nur: Wie viel Miete bekomme ich im Verhältnis zum Kaufpreis? Bei 900 € Kaltmiete und 250.000 € Kaufpreis sind das rund 4,3 % brutto. Klingt bescheiden — und ignoriert das Entscheidende: Du zahlst die Immobilie nicht bar.
1. Der Fremdkapital-Hebel
Mit 60.000 € Eigenkapital steuerst du ein 250.000-€-Objekt. Steigt der Wert um 2,5 %, sind das 6.250 € — bezogen auf deine 60.000 € Einsatz allein über 10 % Rendite, nur aus der Wertsteigerung. So hebelt Bankgeld deine Rendite auf den vollen Objektwert.
2. Die Mieter tilgen für dich
Der Tilgungsanteil der Kreditrate wandelt Schulden in Eigenkapital um — bezahlt größtenteils aus der Miete. Dieser Vermögensaufbau gehört in die Rendite, taucht in der Mietrendite aber gar nicht auf.
3. Das Finanzamt zahlt mit
AfA und Schuldzinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen. In den ersten Jahren entsteht oft eine Steuererstattung, die den Cashflow verbessert und die Eigenkapitalrendite zusätzlich hebt.
Vier typische Rechenfehler
Nur die Mietrendite betrachten
Die Bruttomietrendite ignoriert den Fremdkapital-Hebel, die Tilgung und den Steuereffekt komplett. Sie ist als alleinige Kennzahl irreführend niedrig.
Tilgung als Kosten verbuchen
Die Tilgung fühlt sich wie Ausgabe an, ist aber Vermögensaufbau. Wer sie aus dem Ertrag herausrechnet, macht die Eigenkapitalrendite künstlich schlecht.
Eigenkapital zu hoch ansetzen
Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto geringer der Hebel und desto niedriger die Eigenkapitalrendite — dafür sinkt das Risiko. Das ist eine bewusste Abwägung, kein Automatismus.
Wertsteigerung zu optimistisch
Mit 5 % Wertsteigerung rechnet sich fast jede Immobilie schön. Konservativ und marktüblich in guten Lagen sind 2–3 % p. a.
Richtwerte in unseren Standorten
Typische Eigenkapitalrendite bei rund 15 % Eigenkapital, konservativer Wertsteigerung und solider Lage — Richtwerte, keine Zusage.
| Standort | Eigenkapital | Eigenkapitalrendite | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Karlsruhe | ~15 % Eigenkapital | 9–13 % | Stabiler Mietmarkt, Uni- und Tech-Standort. |
| Mannheim | ~15 % Eigenkapital | 10–14 % | Höhere Mietrendite, gute Nachfrage. |
| Heidelberg | ~15 % Eigenkapital | 8–12 % | Premium-Lage, starke Wertstabilität. |
Eigenkapitalrendite — kurz beantwortet
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite einer Immobilie?+
Eigenkapitalrendite = jährlicher Gesamtertrag ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Als Ertrag zählen der Cashflow nach Steuer, die Tilgung (Vermögensaufbau) und die Wertsteigerung auf den vollen Objektwert. Beispiel: 12.000 € Jahresertrag auf 60.000 € Eigenkapital ergeben 20 % Eigenkapitalrendite. Der Rechner oben macht das live.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?+
Als Orientierung: Alles über der Rendite eines breit gestreuten ETF (langfristig ~6–7 % p. a.) ist attraktiv. Mit Fremdkapital-Hebel sind bei soliden Kapitalanlagen 8–15 % Eigenkapitalrendite realistisch, in renditestarken Lagen auch mehr. Entscheidend ist, dass die Rendite unter konservativen Annahmen (2–3 % Wertsteigerung) zustande kommt — nicht durch schöngerechnete Werte.
Warum ist die Eigenkapitalrendite höher als die Mietrendite?+
Weil du die Immobilie mit Bankgeld hebelst. Du setzt nur einen Bruchteil des Kaufpreises als Eigenkapital ein, aber Wertsteigerung und Tilgung wirken auf den vollen Objektwert. Dazu kommt der Steuervorteil über AfA und Schuldzinsen. Die Mietrendite betrachtet nur die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis und blendet all das aus.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Mietrendite?+
Die Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 — eine reine Momentaufnahme ohne Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite bezieht Fremdkapital-Hebel, Tilgung, Steuereffekt und Wertsteigerung auf dein tatsächlich eingesetztes Geld ein. Für den echten Vermögensaufbau ist die Eigenkapitalrendite die aussagekräftigere Kennzahl.
Zählt die Tilgung zur Eigenkapitalrendite?+
Ja. Der Tilgungsanteil deiner Kreditrate ist kein Aufwand, sondern wandelt Fremd- in Eigenkapital um. Er baut Monat für Monat dein Vermögen auf und gehört deshalb in den Ertrag der Eigenkapitalrendite. Nur der Zinsanteil ist echter Aufwand.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einsetzen?+
Je weniger Eigenkapital, desto größer der Hebel und die Eigenkapitalrendite — aber auch das Risiko und der monatliche Zuschuss. Üblich sind rund 10–20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Bei sehr guter Bonität (z. B. Beamte, Ärzte) ist auch eine Finanzierung nahe 100 % möglich. Die richtige Quote ist eine Abwägung aus Rendite, Cashflow und Sicherheit.
Ist eine hohe Eigenkapitalrendite immer gut?+
Nicht automatisch. Eine sehr hohe Eigenkapitalrendite entsteht durch hohen Fremdkapital-Hebel — und der wirkt in beide Richtungen. Fällt der Wert oder steigt der Zins nach der Zinsbindung stark, verstärkt der Hebel auch die Verluste. Eine solide Kapitalanlage kombiniert eine attraktive Eigenkapitalrendite mit gutem Cashflow-Puffer und langer Zinsbindung.
Welche Kennzahlen sollte ich neben der Eigenkapitalrendite prüfen?+
Cashflow vor und nach Steuer (trägt sich die Immobilie?), Nettomietrendite (Lage-Qualität), Instandhaltungsrücklage, Zinsbindungsdauer und der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete). Erst das Gesamtbild macht eine Kapitalanlage solide — die Eigenkapitalrendite ist die wichtigste, aber nicht die einzige Kennzahl.
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