Passives Einkommen mit Immobilien — wie viel ist realistisch?
"Passives Einkommen" wird oft als 4-Stunden-Arbeitswoche-Mythos verkauft. Die ehrliche Wahrheit: Vermietete Wohnungen sind das passivste Einkommen das es gibt — wenn du sie richtig aufsetzt. Hier die ehrliche Rechnung.
Wie viele Wohnungen für welches passive Einkommen?
| Passives Einkommen netto/Mon | Schuldenfreier Immo-Wert | Anzahl Wohnungen | Eigenkapital total |
|---|---|---|---|
| +1.000€ | ~300.000€ | 1-2 Wohnungen | ~80-120k€ |
| +2.000€ | ~600.000€ | 2-3 Wohnungen | ~150-200k€ |
| +3.000€ | ~900.000€ | 3-4 Wohnungen | ~220-280k€ |
| +5.000€ | ~1.500.000€ | 5-7 Wohnungen | ~400-500k€ |
Annahmen: 4% Brutto-Mietrendite, 30% Bewirtschaftungs- und Steuerabzug, durchschnittliche Wohnung 250-300k.
Wie passiv ist es wirklich? — der ehrliche Aufwand
Mit professioneller Hausverwaltung (~25€/Mon pro Whg)
- → Mietersuche bei Wechsel: 0 Std (HV macht alles)
- → Mietvertrag, Übergabeprotokoll: 0 Std
- → Nebenkostenabrechnung jährlich: 0 Std
- → Kleine Reparaturen unter 200€: 0 Std (HV entscheidet selbst)
- → Größere Entscheidungen (z.B. Bad-Sanierung): 30-60 Min Telefon mit HV
- → Jahresabrechnung Steuer: 1-2 Std mit Steuerberater
- Gesamt: 2-4 Std pro Wohnung pro Jahr
Selbst-Verwaltung (DIY)
- → Mietersuche: 5-10 Std (Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung)
- → Nebenkostenabrechnung: 4-8 Std/Jahr pro Wohnung
- → Mietausfall-Konflikte: variabel, kann sehr aufwändig werden
- → Reparaturen koordinieren: laufend
- Gesamt: 30-60 Std pro Wohnung pro Jahr
Faustregel: Wenn du Vermögensaufbau und passives Einkommen willst, nimm eine Hausverwaltung. Die ~300€/Jahr pro Wohnung sparen dir 25-50 Stunden — das ist 12€/Std die du sinnvoller einsetzt.