80 % aller Kapitalanlagen in Karlsruhe werden nie inseriert.
Der sichtbare Markt auf ImmoScout und Immowelt ist nur die Spitze. Darunter liegt ein weit größerer, verborgener Markt: Off-Market-Deals, die ausschließlich über Netzwerke laufen.
Off-Market-Immobilien finden — das Wichtigste in 4 Punkten
- ✓20–30 % aller Kapitalanlage-Immobilien in der Region wechseln off-market den Besitzer, ohne je auf ImmoScout zu erscheinen.
- ✓Off-Market-Käufer sparen im Schnitt 5–15 % Kaufpreis plus 3–7 % Maklerprovision.
- ✓Zugang entsteht über Netzwerke: Notare, Hausverwaltungen, Steuerberater, Bankberater.
- ✓WBD Immo pflegt seit 40+ Jahren ein Netzwerk mit 200+ aktiven Partnern in Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg.
Sichtbarer Markt: 70–75 %. Off-Market: 20–30 %.
Regional unterschiedlich stark ausgeprägt — mit den höchsten Anteilen dort, wo Wohnraum knapp und die Nachfrage besonders hoch ist.
Geschätzter Off-Market-Anteil an Kapitalanlage-Transaktionen, Region Rhein-Neckar/Nordbaden. Kein amtlicher Wert — es gibt keine öffentliche Statistik für einen per Definition nicht-öffentlichen Markt.
Eine Immobilie, die verkauft wird, ohne je öffentlich auf einem Portal wie ImmoScout24, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen zu erscheinen. Der Verkauf läuft ausschließlich über persönliche Netzwerke, Notare, Hausverwaltungen, Steuerberater oder spezialisierte Vermittler — diskret, gezielt und meist deutlich schneller als ein klassischer Portalverkauf.
Der Weg eines Off-Market-Deals — von der Idee bis zum Notartermin.
Eigentümer entscheidet sich diskret zu verkaufen
Erbschaft, Scheidung, Portfolio-Bereinigung oder einfach der Wunsch nach Diskretion — der Eigentümer will verkaufen, aber nicht auf einem Portal erscheinen.
Signal an das Netzwerk
Notar, Hausverwaltung, Steuerberater oder Bankberater erfahren als Erste vom Verkaufswunsch — lange bevor ein Makler eingeschaltet würde.
Vorprüfung & Bonitätscheck
Das Netzwerk gleicht ab, welcher vorgeprüfte Käufer aus dem eigenen Bestand zu Lage, Objektgröße und Preisvorstellung passt.
Direktansprache eines passenden Käufers
Statt öffentlicher Ausschreibung wird gezielt ein einzelner, finanzierungsfähiger Käufer angesprochen — meist ohne Besichtigungskarussell.
Notartermin in 2–4 Wochen
Weil beide Seiten vorgeprüft sind, geht es schnell: Vom ersten Kontakt bis zur Unterschrift vergehen oft nur wenige Wochen.
Wer nur auf Portalen sucht, sieht nie mehr als drei Viertel des Marktes.
Zwei Wege zur gleichen Wohnung, zwei völlig unterschiedliche Ausgangslagen.
- Bis zu 50+ Mitbewerber pro Objekt
- Voller Marktpreis, teils Bieterwettbewerb
- Käuferprovision von 3–7 % üblich
- Wochenlange Besichtigungstermine
- Kaum Verhandlungsspielraum durch öffentliche Vergleichsangebote
- Oft nur ein einziger geprüfter Interessent
- 5–15 % unter Marktpreis realistisch
- Häufig ohne externen Makler, Provision entfällt
- 2–4 Wochen bis zum Notartermin
- Verkäufer stellt Tempo & Diskretion über Höchstpreis
Was der Off-Market-Zugang bei diesem Objekt konkret spart.
Modellrechnung mit marktüblichen Annahmen (10 % Preisabschlag, 3,57 % Käuferprovision inkl. MwSt., Region Karlsruhe). Dein konkretes Objekt rechnen wir im Erstgespräch durch.
Wo unser Off-Market-Netzwerk aktuell am dichtesten ist.
Filtere nach Stadt und Kontakttyp und sieh, wie sich unser Partner-Netzwerk zusammensetzt — anonymisiert, aber greifbar statt nur behauptet.
Unser ältestes Netzwerk: über 40 Jahre gewachsene Kontakte zu Notariaten, Hausverwaltungen und Steuerkanzleien in der Kernregion. Hier laufen die meisten Signale zuerst auf.
Anonymisierte Cluster-Werte, kein Adressverzeichnis. Konkrete, aktuell verfügbare Objekte besprechen wir im Erstgespräch.
4 Wege zu Off-Market-Zugang.
Netzwerk aufbauen
Kontakte zu Hausverwaltungen, Notaren, Steuerberatern und Banken pflegen — sie erfahren als Erste, wenn ein Eigentümer verkaufen will.
Direktansprache
Eigentümer interessanter Objekte gezielt anschreiben. Nicht jeder will verkaufen, aber mancher wartet nur auf das passende Angebot.
Spezialisierte Vermittler
Unternehmen wie WBD Immo haben über Jahrzehnte Beziehungen aufgebaut, die als Einzelperson kaum zugänglich sind.
Lokale Präsenz
Off-Market-Deals sind hyper-lokal. Bundesweite Plattformen erreichen selten, was ein eingespieltes lokales Netzwerk leistet.
Due-Diligence-Checkliste für Off-Market-Objekte.
Gerade bei Off-Market-Deals ist sorgfältige Prüfung wichtig — es gibt keinen öffentlichen Marktvergleich, an dem du dich orientieren kannst.
Über 40 Jahre gewachsen, an keinem Portal zu finden.
Die Bertlein-Brüder haben dieses Netzwerk seit 1984 aufgebaut — dokumentiert unter anderem in der Amazon-Prime-Doku „The Mittelstand".
Off-Market-Immobilien finden — kurz beantwortet.
Was genau bedeutet "Off-Market-Immobilie"?
Eine Immobilie, die verkauft wird, ohne öffentlich auf einem Portal wie ImmoScout24 oder Immowelt inseriert zu werden. Der Verkauf läuft ausschließlich über persönliche Netzwerke, Notare, Hausverwaltungen oder spezialisierte Vermittler.
Wie viele Immobilien werden tatsächlich off-market verkauft?
Schätzungen gehen von 20–30 % aller Transaktionen bei Kapitalanlage-Immobilien aus, in gefragten Lagen wie Karlsruhe-Innenstadt, Mannheim-Oststadt oder Heidelberg-Weststadt teils noch mehr.
Warum verkaufen Eigentümer überhaupt off-market, wenn ein Inserat mehr Käufer erreicht?
Diskretion (z. B. bei Erbschaften oder Scheidungen), Geschwindigkeit (kein wochenlanges Besichtigungskarussell) und Sicherheit (ein vorgeprüfter Käufer springt seltener ab) sind die Hauptgründe.
Sind Off-Market-Immobilien günstiger als inserierte Objekte?
Häufig ja, da der Verkäufer Tempo und Diskretion über den maximalen Verkaufspreis stellt. Realistisch sind 5–15 % unter Marktpreis, plus oft entfällt die Käuferprovision von 3–7 %.
Wie finde ich als Privatperson Off-Market-Angebote?
Über den Aufbau eigener Kontakte zu Notaren, Hausverwaltungen, Steuerberatern und Bankberatern vor Ort, oder über spezialisierte Vermittler mit bestehendem regionalem Netzwerk.
Ist ein Off-Market-Kauf riskanter als ein Kauf über einen Makler?
Nicht per se, aber es gibt keinen öffentlichen Marktvergleich. Eine gründliche Due Diligence (Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge, Instandhaltungsrücklagen) ist deshalb umso wichtiger.
Wie schnell läuft ein Off-Market-Deal typischerweise ab?
Von der Vorstellung des Objekts bis zum Notartermin vergehen bei gut vorbereiteten Käufern häufig nur 2–4 Wochen, deutlich schneller als bei klassischen Portalverkäufen mit Massenbesichtigungen.
Muss ich bei Off-Market-Deals auf einen Makler verzichten?
Nicht zwingend, aber viele Off-Market-Transaktionen laufen ohne externen Makler, wodurch die Käuferprovision entfällt. Spezialisierte Vermittler wie WBD Immo übernehmen dabei Vorprüfung und Abwicklung.
Funktionieren bundesweite Off-Market-Plattformen genauso gut wie lokale Netzwerke?
In der Regel nicht. Off-Market-Deals sind hyper-lokal: Wer den Markt, die Notare und Hausverwaltungen vor Ort kennt, bekommt Signale früher als jede bundesweite Plattform.
Wie bekomme ich Zugang zum WBD-Off-Market-Netzwerk?
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir dein Zielgebiet und deine Anlagekriterien und gleichen ab, welche Off-Market-Objekte aktuell im Netzwerk verfügbar oder in Vorbereitung sind.
Zugang zum verborgenen Markt.
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir dein Zielgebiet und deine Anlagekriterien und gleichen ab, welche Off-Market-Objekte aktuell im Netzwerk verfügbar oder in Vorbereitung sind.
Jetzt Erstgespräch vereinbaren →