Renditerechner Kapitalanlage-Immobilien — die Zahlen die zählen

Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow nach Steuern — alle Formeln erklärt mit 3 echten Beispielrechnungen.

Die 4 wichtigsten Renditezahlen

1. Brutto-Mietrendite

Formel: (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100

Was sie sagt: Erste Einschätzung, wie viel Miete der Kaufpreis bringt.

Faustregel: Ab 4% in Universitätsstädten solide. Unter 3% nur bei sehr hoher Wertsteigerungserwartung.

2. Netto-Mietrendite

Formel: (Jahresmiete - nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Was sie sagt: Realistische Rendite nach Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung.

Faustregel: Brutto - 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte = Netto. Ab 2,8% netto gut.

3. Eigenkapitalrendite (die wichtigste!)

Formel: (Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow) / eingesetztes Eigenkapital × 100

Was sie sagt: Was bringt dein Eigenkapital wirklich — durch den Hebel der Bankfinanzierung.

Faustregel: Bei guten Kapitalanlagen 15-30% p.a. Das ist der echte Vergleich zu ETF (typisch 7%).

4. Cashflow nach Steuern

Formel: Mieteinnahmen - Annuität - Bewirtschaftung + Steuerersparnis

Was sie sagt: Was bleibt monatlich übrig (oder kostet dich) — der reale Eigenaufwand.

Faustregel: Bei guter Anlage zwischen -200€ und +200€/Monat. Über Steuervorteil oft neutral.

Beispiel 1: Karlsruhe Denkmalschutz-Wohnung

2-Zimmer · 55m² · Innenstadt · 20.000€ EK

Eckdaten:

→ Kaufpreis: 245.000€
→ Kaufnebenkosten: 25.500€ (10,4%)
→ Eigenkapital: 20.000€
→ Darlehen: 250.500€ bei 3,8% (15 Jahre fix)
→ Annuität: 1.099€/Monat (4% Zins + 1,3% Tilgung)
→ Kaltmiete: 825€/Monat (15€/m²)
→ Hausgeld umlagefähig: 80€ (Mieter trägt)
→ Hausgeld nicht umlagefähig: 60€

Renditezahlen:

→ Brutto-Mietrendite: 4,04%
→ Netto-Mietrendite: 3,38%
→ Cashflow vor Steuer: -334€/Monat
→ Steuervorteil Denkmalschutz: 9% AfA × 196k Sanierungsanteil × 35% = 6.174€/Jahr = 514€/Monat
→ Cashflow nach Steuern: +180€/Monat (positiv!)
→ Tilgung: 296€/Monat = 3.552€/Jahr
→ Wertsteigerung 3% p.a. auf 245k = 7.350€/Jahr
→ Eigenkapitalrendite: (3.552 + 7.350 + 2.160) / 20.000 × 100 = 65,3% p.a.

Hinweis: Denkmalschutz-Sonder-AfA 9% nur in den ersten 8 Jahren, danach 7% für 4 Jahre. Anteil Sanierung am Kaufpreis muss vom Bauträger ausgewiesen sein.

Beispiel 2: Mannheim Neubau-Wohnung

3-Zimmer · 72m² · Lindenhof · 50.000€ EK

Eckdaten:

→ Kaufpreis: 320.000€
→ Kaufnebenkosten: 32.000€ (10%)
→ Eigenkapital: 50.000€
→ Darlehen: 302.000€ bei 3,5% (20 Jahre fix)
→ Annuität: 1.258€/Monat (3,5% Zins + 1,5% Tilgung)
→ Kaltmiete: 1.100€/Monat (15,30€/m²)
→ Bewirtschaftung nicht umlagefähig: 90€/Monat

Renditezahlen:

→ Brutto-Mietrendite: 4,13%
→ Netto-Mietrendite: 3,40%
→ Cashflow vor Steuer: -248€/Monat
→ Steuervorteil (Standard-AfA 2% + Zinsen): ~190€/Monat bei 35%
→ Cashflow nach Steuern: -58€/Monat
→ Tilgung: 378€/Monat = 4.536€/Jahr
→ Wertsteigerung 3% p.a. = 9.600€/Jahr
→ Eigenkapitalrendite: (4.536 + 9.600 - 696) / 50.000 × 100 = 26,9% p.a.

Beispiel 3: Heidelberg Bestandswohnung

1-Zimmer-Studio · 32m² · Bergheim · 35.000€ EK

Eckdaten:

→ Kaufpreis: 195.000€
→ Kaufnebenkosten: 20.000€
→ Eigenkapital: 35.000€
→ Darlehen: 180.000€ bei 3,7% (15 Jahre)
→ Annuität: 750€/Monat
→ Kaltmiete: 640€/Monat (20€/m² — Studierenden-Lage)
→ Bewirtschaftung nicht umlagefähig: 50€

Renditezahlen:

→ Brutto-Mietrendite: 3,94%
→ Netto-Mietrendite: 3,29%
→ Cashflow vor Steuer: -160€/Monat
→ Steuervorteil bei 30%: ~110€/Monat
→ Cashflow nach Steuern: -50€/Monat
→ Tilgung: 240€/Monat
→ Wertsteigerung 3% p.a. = 5.850€/Jahr
→ Eigenkapitalrendite: (2.880 + 5.850 - 600) / 35.000 × 100 = 23,2% p.a.

Vergleich: Immobilie vs. ETF/Aktien

Kennzahl	Kapitalanlage-Immobilie	ETF / Aktien
Eigenkapital-Hebel	5-10× (mit Bankdarlehen)	1× (kein Hebel sicher möglich)
Eigenkapitalrendite	15-30% p.a. typisch	7% p.a. langfristig
Cashflow	Mieteinnahmen ab Tag 1	Erst bei Verkauf oder Dividende
Steuervorteil	AfA + Zinsabzug substantiell	Sparerpauschbetrag 1.000€
Volatilität	Sehr niedrig	Tagesschwankungen 1-5%
Liquidität	Niedrig (3-6 Monate Verkauf)	Sehr hoch (Sekunden)

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