Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer (offiziell: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte, § 23 EStG) fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb 10 Jahren nach Kauf wieder verkaufst.
Die 10-Jahres-Regel
- ✓ Verkauf nach 10+ Jahren: Komplett steuerfrei. Auch ein Gewinn von 200.000€+ bleibt unberührt.
- ✗ Verkauf innerhalb 10 Jahre: Gewinn ist mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern (bis zu 45%).
- ✓ Selbstgenutzt im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre: Steuerfrei (auch innerhalb 10 Jahre).
Die 10-Jahres-Frist beginnt am Tag des Notarvertrags (nicht der Übergabe). Maßgeblich ist das Datum im Kaufvertrag, nicht der Grundbucheintrag.
Beispielrechnung
Szenario A: Verkauf nach 8 Jahren
- Kaufpreis 2026: 250.000€ (+ 25k Nebenkosten)
- Verkaufspreis 2034: 350.000€ (- 7k Maklerprovision)
- Gewinn: 350k - 25k - 7k - 250k - genutzte AfA-Beträge = ~93.000€
- Steuer bei 35%: ~32.500€ Spekulationssteuer
Szenario B: Verkauf nach 10 Jahren + 1 Tag
- Verkaufspreis 2036: 380.000€
- Gewinn: ~120.000€
- Steuer: 0€ — komplett steuerfrei
Strategie
Bei Kapitalanlage-Immobilien planen wir immer mit Hold-Strategie 10+ Jahre. Ausnahmen nur bei akutem Geldbedarf oder wenn Markt-Indikatoren auf starken Wertverfall hindeuten.
Tipp: Erbst du eine Immobilie, übernimmst du die Spekulationsfrist des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie vor 12 Jahren gekauft, kannst du sie sofort steuerfrei verkaufen.