Cashflow Immobilien
Cashflow ist der Geld-Strom, der aus deiner Kapitalanlage in dein Konto fließt — oder eben nicht. Es gibt zwei Cashflow-Werte, und beide musst du kennen.
Cashflow vor Steuer
Cashflow vor Steuer = Mieteinnahmen - Annuität (Zins+Tilgung) - Bewirtschaftungskosten
Beispiel: 800€ Miete - 920€ Annuität - 60€ Bewirtschaftung = -180€/Mon
Die "rohe" Realität ohne Steuereffekt. Bei den meisten Kapitalanlagen anfangs negativ.
Cashflow nach Steuer
Cashflow nach Steuer = Cashflow vor Steuer + Steuerersparnis
Beispiel: -180€ + 130€ Steuerersparnis = -50€/Mon — der echte Eigenaufwand.
Diese Zahl entscheidet, ob das Investment für dich tragbar ist.
Wann ist negativer Cashflow okay?
Bei Kapitalanlage-Immobilien ist anfangs leichter negativer Cashflow normal und kein Problem — solange:
- → Tilgung + Wertsteigerung deutlich höher sind als der negative Cashflow
- → Du den Eigenaufwand verkraftest (max. 5-10% deines Netto-Einkommens)
- → Steigende Mieten den Cashflow innerhalb 5-10 Jahren positiv machen
Faustregel: -50€ bis -200€/Mon nach Steuern ist okay. Bei -300€+ sollte man genauer hinschauen.