Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist die wichtigste Kennzahl bei Kapitalanlage-Immobilien — denn sie zeigt, was du auf dein tatsächlich eingesetztes Geld verdienst.
Formel
Eigenkapitalrendite = (Tilgung + Wertsteigerung + Cashflow nach Steuer) / Eigenkapital × 100
Die Brutto-Mietrendite ignoriert den Hebel-Effekt der Bankfinanzierung — sie ist deshalb für Kapitalanleger weniger relevant als die Eigenkapitalrendite.
Beispielrechnung
Annahmen:
- Kaufpreis: 280.000€, Eigenkapital: 30.000€
- Tilgung Jahr 1: 3.500€
- Wertsteigerung 3% p.a.: 8.400€
- Cashflow nach Steuer: -50€/Mon = -600€/Jahr
Eigenkapitalrendite = (3.500 + 8.400 - 600) / 30.000 × 100 = 37,7% p.a.
Warum so hoch?
Der Hebel der Bankfinanzierung. Du setzt 30k Eigenkapital ein, aber profitierst von Wertsteigerung + Tilgung auf das gesamte 280k-Asset. Bei einem ETF kannst du diesen Hebel nicht sicher abbilden.
Wichtig: Diese hohe Rendite gilt nur, wenn deine Wertsteigerung und dein Cashflow stimmen. Bei Wertverlust dreht sich der Hebel ins Negative.